对于大多数房产开发商，2014年的春夏季节，带来的可能是深深的寒意。

    随着楼市成交下滑，越来越多的楼盘开始降价，一些三四线城市频频出手“救市”……难以回避的现状是，经历了“黄金十年”的房地产业，这次或许要进入史上最长的一次寒冬。而在这种大背景下，那些资金实力本身就无法与大房企抗衡的中小开发商受到的冲击则更大，它们将如何抵御行业整体低迷带来的风险？如果这种低迷持续，它们未来的路又在何方？对此，《每日经济新闻》记者兵分几路展开调查。

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    北京

    拿地钱不够部分中小房企“转型”理财

    每经记者尚希发自北京

    将资金投向理财产品，而不是用于拿地，凸显目前中小房企的生存困境。

    日前，大龙地产(600159，SH)发布公告称，公司控股子公司出资1.5亿元购买银行理财产品，预期年化收益率为4.3%。据了解，这是大龙地产自2013年8月大龙地产董事会通过了《关于使用自有闲置资金购买理财产品的议案》后，该企业在近11个月里第18次购买银行理财产品。

    土地价格的飙升、开发门槛的迅速抬高，使得一部分中小房企面临尴尬境地，特别是在北京市场，拿地游戏似乎已经只面向一些大型房企。

    “目前很多中小房企都是这样，手里有点钱，但在公开市场又不够拿地，二级市场拿项目又找不到合适的，只能先买理财产品。”北京一家房企人士对《每日经济新闻》记者如是说。

    部分中小房企忙于“理财”

    昔日荣登“双料地王”宝座的大龙地产，如今则频频玩起了理财产品。

    2013年8月2日，大龙地产董事会同意控股子公司北京市大龙有限使用总额不超过人民币6亿元的自有闲置资金购买保本型理财产品。此后，大龙地产便踏上了“理财”之路。

    最近的一笔交易是在今年5月29日，大龙地产公告显示，其子公司北京市大龙有限出资1.5亿元，向江苏银行北京分行购买“聚宝财富2014稳赢112号”期限约1年的理财产品，预期年化收益率为4.3%。

    《每日经济新闻》记者梳理发现，自去年8月以来，大龙有限已连续18次购买了理财产品。截至公告日，尚未到期的理财产品金额为3.5亿元，占最近一期经审计净资产的17.51%。

    大龙地产2014年一季度业绩报告显示，公司营业收入为7366.98万元，归属上市公司股东的净利润为-234.58万元。而时间往前推5年，大龙地产的营业额在2009年高达17亿元，净利润达到了3亿元。

    风头正劲的大龙地产在2009年豪掷50亿元拿下了顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地，成为当时单价和总价“双料”地王。但随即而来的新一轮调控政策则让公司措手不及，最终该地王项目被北京市国土局收回，大龙地产交纳的2亿元保证金也被没收。顺义地块被收回，可以说让大龙地产元气大伤。

    记者粗略统计发现，自去年以来，宋都股份、荣安地产等上市公司分别斥资数亿元不等购买了银行产品。但累计多次购买的情况并不多见，大龙地产的情况则较为突出。

    “大龙地产将资金投向理财产品而不是拿地，凸显了目前中小房企的一个困境。很多中小房企在此前项目开发过程中，利用销售回款和土地增值，赚取了资金。但在后期，此类房企所处城市的地价上涨，拿地的成本比较大。而此类房企的融资能力又欠佳，所以难以借财务杠杆拿地。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者说，购买理财产品的期限比较短、收益高，是因为房企希望在合适的时机再介入土地市场。

    对于未来在购地以及项目开发上有无新的动向，《每日经济新闻》记者就此联系了大龙地产，但截至发稿，未获得公司回复。

    中小房企压力剧增

    中原地产监测数据显示，21个大中城市近4周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，认购情况的不断下滑，更是进一步导致房企加速从促销转变为降价。

    风暴来袭，最先抵抗不住的便是那些中小房企。特别是进入6月，很多房企都面临上半年最后一搏，“预计全国6月房企调整价格的数量将明显增加，在部分千亿房企销售上涨乏力的情况下，成群结队的百亿房企和中小房企，正在或者即将经历一场大浪淘沙。”中原地产首席分析师张大伟对《每日经济新闻》记者说道。

    楼市成交低迷导致房企业绩不振。中原地产市场研究部统计数据显示，截至5月中旬，20大标杆房企合计年内销售为18.8万套，销售额为2414亿元，仅完成了2013年全年销售额8515亿元的28.3%。截至5月5日，A股117家上市房企一季报及业绩预报显示，这些房企的合计净利润为96.49亿元，相比2013年同期的127.36亿元，下降了27%。有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。

    世联行集团市场研究部监测的数据显示，2013年TOP10开发商购置土地金额/销售金额的比例是36%，远低于2009年的77%和2010年的57%。2014年第一季度，万保招金的现金偿付比例高达1.53，2008第四季度为0.94，2011第四季度为1.47。

    “因此当前品牌开发商现金流充沛，降价意愿不强，但是，相比品牌房企，中小房企面临的偿付压力则非常大。”世联行分析人士对记者表示，除万保招金外，A股上市的其他房企2014年第一季度的现金偿付比例为0.74，远高于2008年及2012年。“这也是今年地产市场的调整是由中小房企主导的原因。”该人士对此表示。

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    上海

    有的卖项目有的借高息债部分房企面临“保命还是保本”抉择

    每经记者卢曦发自上海

    如果拿2002年时的上海房地产50强和现在的上海房地产龙头企业作比较，可以发现，当时大部分企业如今都已经消失了踪影。即使当年凭借新天地、瑞虹新城、翠湖天地等名牌项目叱咤风云的瑞安房地产，如今也不得不发行高息票据以归还债务。

    至于同样在当年排名靠前的华丽家族、上海新梅等地产公司，如今则已慢慢淡出行业，而开发了半岛酒店这一著名地标物业的盛高置地，在去年甚至已经把整个公司卖给了绿地。

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